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          金輝控股遞交新版招股書

            自今年3月25日金輝控股再度沖擊港股IPO至今,招股書已超過6個月而“失效”,金輝于9月25日再度遞交新版招股書。10月8日晚,金輝控股于香港聯交所網站上傳其聆訊后資料集。

            事實上,計劃在港股上市而招股書失效的IPO屢見不鮮,而其中能最后成功上市的比例也不是很高。此次招股書“失效”盡管未能打消金輝上市的決心,但從其多年來坎坷的上市征程來看,金輝控股想要成功上市也不容易。

            從港股到A股,又從A股折返到港股

            早在2013年9月,金輝就已經首次向港交所遞交了上市申請書,何其相似的是,2014年3月上市申請書在港交所掛了6個月后也“失效”了,第一次折戟港交所。

            此后,金輝轉戰A股,于2016年1月向上交所遞交上市申請書。不過,當年十一后迎來最強調控政策的落地,在國內“房住不炒”的情形之下,至今能在A股過會上市房企為0。

            查看所有A股地產公司的上市日期,在2015年新城控股招商蛇口之后,就不再有房企能夠在A股IPO融資。就連萬達王健林也一度計劃將萬達旗下在香港上市的大連萬達商業地產回歸到上海證交所,通過IPO或直接借殼上市,最終也未能成功。

            因此,今年3月,金輝從證監會提交申請,自愿撤回A股上市申請并于4月份獲得證監會的審核程序終止通知。與此同時,3月25日,金輝又重新轉戰港股。

            在一眾閩系房企中,世茂、陽光城、旭輝、泰禾、正榮、融信、寶龍、中駿、禹州,均早已在上市,甚至連規模更小的力高、明發等也都走在金輝之前。

            金輝控股的上市之路充滿了坎坷。

            盈利能力低 增收不增利

            盡管起步于福建,但金輝在2009年就將總部遷至北京,截止今年,7月長三角的土儲布局占比僅有11.3%,而西南、西北的土儲占比則分別達到了23.9%、23.6%,合計近50%土儲在中西部。

            金輝在追求規模和全國化的道路上越走越遠,克而瑞數據顯示,2019年金輝控股全口徑銷售額達到888.6億元,位列行業第40位。高于泰禾、中駿、禹州、建發等一眾閩系房企。準千億的規模之下,金輝控股的盈利能力卻頗為萎靡。

            招股書數據顯示,2017至2019,公司的營收的復合增長率達到48.5%,而同期的利潤增速僅為10%,增收不增利的情況非常明顯。

            對于在2015年銷售額僅220億元的金輝控股來說,四年間銷售額增長了4倍,CAGR達到41.67%的高水平。相比之下,10%的利潤增速,不僅明顯低于TOP50房企普遍的利潤增速,更大幅低于其自身的銷售增速。

            增收不增利的主要原因在于,金輝開發的項目越來越不賺錢了。數據顯示,過去幾個財年無論是毛利率還是凈利潤率,均呈現明顯的下滑趨勢。毛利率從2017年的32.2%下滑至2019年21.81%,下滑超過10個百分點,凈利潤從2017年的18.86%下滑至2019年的10.36%,利潤率幾乎腰斬。

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